买二手房交税究竟该怎么计算？一文讲清

买二手房时,税费计算是众多购房者极为关注的问题，它不仅关系到购房成本的多少，更可能影响到最终的购房决策，准确了解买二手房交税的计算方式，能让购房者在交易过程中做到心中有数，避免因税费问题产生不必要的纠纷和经济损失，我们就详细探讨买二手房交税到底该怎么算。

在二手房交易中,涉及的税费种类多样，主要有契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等，不同的税费有着不同的计算方式和征收标准。

首先来说契税,契税是购房者需要缴纳的主要税费之一，它的计算依据是房屋的成交价格，对于个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，小李购买了一套家庭唯一住房，面积为 85 平方米，成交价格为 100 万元，那么他需要缴纳的契税为 1000000×1% = 10000 元，若购买的家庭唯一住房面积为 100 平方米，成交价格同样是 100 万元，此时契税则为 1000000×1.5% = 15000 元，而如果个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税（北上广深地区二套房契税政策有所不同，以当地规定为准）。

增值税也是二手房交易中重要的一项税费,增值税的征收与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区），在北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，这里的普通住房和非普通住房的划分标准各地有所不同，一般来说普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，小张在非北上广深地区购买了一套不满 2 年的住房，成交价格为 120 万元，那么需要缴纳的增值税为 1200000÷(1 + 5%)×5% ≈ 57143 元，若该房屋已满 2 年，则无需缴纳增值税。

个人所得税同样不容忽视,个人所得税的征收方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%，另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税=住房转让收入×1%，小王出售一套房屋，转让收入为 150 万元，能提供房屋原值凭证，房屋原值为 100 万元，转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用共计 10 万元，那么他需要缴纳的个人所得税为(1500000 - 1000000 - 100000)×20% = 80000 元，若不能提供房屋原值凭证，则个人所得税为 1500000×1% = 15000 元，对于个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

印花税相对来说金额较小,在二手房买卖中，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但如果是非住房交易，印花税按照产权转移书据所载金额的 0.05%贴花，小赵购买了一套商业用房，成交价格为 200 万元，那么需要缴纳的印花税为 2000000×0.05% = 1000 元。

土地增值税方面,对个人销售住房暂免征收土地增值税，但对于非住房转让，需要按照规定计算缴纳土地增值税，土地增值税的计算较为复杂，它采用四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等。

在二手房交易过程中,还可能涉及一些其他费用，如交易手续费、房屋登记费等，交易手续费一般按照房屋建筑面积收取，每平方米几元不等，房屋登记费则是按件收取，一般住宅为 80 元/件，非住宅为 550 元/件。

购房者在计算二手房税费时,要注意以下几点，一是要明确房屋的性质，是普通住房还是非普通住房，是住宅还是非住宅，不同性质的房屋税费政策不同，二是要核实房屋的购买时间，是否满两年或满五年，这对增值税和个人所得税的征收有着关键影响，三是要与卖方明确税费的承担方式，虽然各项税费有明确的规定征收对象，但在实际交易中，买卖双方可以协商税费的承担问题。

买二手房交税的计算涉及多个方面和多种税费,购房者在购房前一定要充分了解相关税费政策和计算方式，结合自身的购房需求和经济状况，准确计算购房成本，在交易过程中要与卖方、中介等各方做好沟通，确保税费问题清晰明确，避免出现纠纷，让二手房交易能够顺利进行，才能在购买二手房时做出明智的决策，保障自己的合法权益。