卖二手房要交哪些税？一文为你讲清楚

卖二手房涉及多种税费，这是众多卖房者十分关注的问题，税费的缴纳不仅关系到卖房者最终的收益，也影响着整个交易的成本和流程，了解卖二手房需缴纳的各类税费，能让卖房者在交易过程中做到心中有数，合理规划，避免不必要的损失,就为大家详细介绍卖二手房时需要缴纳的各种税。

增值税，增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，而在北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的界定标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，卖房者要根据自己房屋的实际情况,准确判断是否需要缴纳增值税以及缴纳的具体金额。

个人所得税，个人所得税的征收方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%，这里的房屋原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税=住房转让收入×1%（具体比例各地可能有所差异），对于个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这一政策为很多卖房者提供了税收优惠,卖房者要注意满足相关条件以享受免税政策。

土地增值税也是卖二手房时可能涉及的税种，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果销售的不是住房，比如商业用房等，就需要按照规定缴纳土地增值税，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等，计算过程相对复杂，卖房者如果涉及非住房销售,最好咨询专业人士以准确计算应缴纳的土地增值税。

印花税方面，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，同样，如果销售的是非住房，就需要按照产权转移书据税目缴纳印花税，税率为 0.05%,计税依据为合同所载金额。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，如果卖房者需要缴纳增值税，那么就要同时缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，城市维护建设税根据所在地区不同，税率有所差异，市区的税率为 7%，县城、镇的税率为 5%，不在市区、县城或镇的税率为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，若需缴纳增值税 10000 元，在市区的卖房者需缴纳城市维护建设税 10000×7% = 700 元，教育费附加 10000×3% = 300 元，地方教育附加 10000×2% = 200 元。

在实际的二手房交易中，卖房者还需要注意一些细节，在与买家签订合同前，要明确税费的承担方，虽然法律规定了各项税费的纳税义务人，但在实际交易中，买卖双方可以通过协商确定最终由谁来承担税费，有些情况下，卖房者为了促成交易，可能会同意承担部分或全部税费，这就需要在定价时充分考虑这一因素,确保自己的收益不受太大影响。

在办理房产过户手续时，要按照相关部门的要求准备好各项资料，以顺利完成税费的缴纳和房产的过户，不同地区的房产管理部门和税务部门在具体操作流程和要求上可能会有一些差异，卖房者可以提前向当地相关部门咨询了解,避免因资料不全或手续不规范而耽误交易进程。

对于一些特殊情况，比如继承、赠与等方式取得的房屋再出售，其税费缴纳规定又有所不同，通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，购房时间按照原购房时间确定；通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，卖房者要根据自己房屋的取得方式,准确判断纳税义务和缴纳金额。

卖二手房涉及的税费种类较多，计算方式也各有不同，卖房者在交易前一定要充分了解相关政策和规定，结合自己房屋的实际情况，准确计算需要缴纳的税费，如果对税费问题存在疑问，不妨咨询当地的税务部门或专业的房产中介、律师等，以确保交易过程合法合规，保障自己的合法权益，只有做好充分的准备，才能在二手房交易中更加从容,实现自己的卖房目标。