卖二手房到底要交多少税？一文为你讲清

卖二手房时，上税问题一直是众多卖家关注的焦点，到底要交多少税，这可不是个小问题，它直接关系到卖家最终的收益，了解清楚卖二手房需缴纳的税费种类及具体金额，能让卖家在交易过程中做到心中有数，避免因税费问题产生纠纷或遭受不必要的损失,就为大家详细剖析卖二手房上税的相关事宜。

我们要知道卖二手房涉及的主要税费种类，其中包括增值税、个人所得税、土地增值税、印花税以及城市维护建设税、教育费附加等附加税费。

增值税方面，如果转让的是购买不足 2 年的住房，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；如果转让的是购买 2 年以上（含 2 年）的住房，免征增值税，这里所说的购买时间，通常以房屋产权证书或契税完税证明上注明的时间为准，哪个时间在前就以哪个为准，需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，而在这四个城市，如果转让购买不足 2 年的住房，同样按照 5%的征收率全额缴纳增值税；转让购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；转让购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房，则免征增值税，普通住房和非普通住房的划分标准各地有所不同，一般会从房屋面积、价格等方面进行界定。

个人所得税也是重要的一项，若能提供房屋原值凭证，个人所得税应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，个人所得税应纳税额＝住房转让收入×1%，如果是转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税,这对于很多卖家来说是一项很重要的优惠政策。

土地增值税，对个人销售住房暂免征收，印花税同样，对个人销售或购买住房暂免征收,这两项政策在一定程度上减轻了二手房交易双方的负担。

城市维护建设税、教育费附加等附加税费是以增值税为计税依据，如果需要缴纳增值税，那么城市维护建设税根据所在地区不同税率有所差异，市区为 7%，县城、镇为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2% ，若需缴纳 1 万元的增值税，在市区的话，城市维护建设税就是 10000×7% = 700 元，教育费附加是 10000×3% = 300 元，地方教育附加是 10000×2% = 200 元。

为了让大家更直观地理解，我们来看一个实际案例，假设在非北上广深地区，李先生要出售一套购买不足 2 年的住房，转让收入为 100 万元，首先计算增值税，应纳税额 = 1000000÷(1 + 5%)×5% ≈ 47619 元，城市维护建设税（假设李先生房屋在市区） = 47619×7% ≈ 3333 元，教育费附加 = 47619×3% ≈ 1429 元，地方教育附加 = 47619×2% ≈ 952 元，如果李先生不能提供房屋原值凭证，个人所得税应纳税额 = 1000000×1% = 10000 元，那么李先生此次卖这套二手房总共需要缴纳的税费约为 47619 + 3333 + 1429 + 952 + 10000 = 63333 元。

再假设李先生出售的是购买 2 年以上的住房，由于符合免征增值税条件，那么增值税及以增值税为计税依据的附加税费都无需缴纳，若李先生这套房是自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房，个人所得税也免征,这样李先生在卖这套房时就无需缴纳上述提到的主要税费了。

在实际的二手房交易中，卖家还需要注意与买家明确税费的承担问题，有些交易中，卖家会要求买家承担所有税费，这在合同中一定要明确约定，避免后期产生争议，不同地区可能会有一些特殊的税费政策或优惠措施，卖家在卖房前最好向当地的税务部门或房产中介机构咨询清楚,确保自己准确了解并遵守相关规定。

卖二手房上税的金额因多种因素而异，卖家要充分了解各项税费政策，结合自身房屋的实际情况，准确计算需要缴纳的税费金额，这样才能在二手房交易过程中，合理规划收益，顺利完成交易，无论是对新手卖家还是有过卖房经验的人来说，详细掌握这些知识都能让交易更加顺畅，避免不必要的麻烦和损失，希望以上内容能为准备卖二手房的朋友们提供有力的帮助，让大家在卖房过程中明明白白纳税,开开心心交易。