卖二手房要交哪些税收？一文为你讲清楚

卖二手房涉及多种税收,这是众多卖房者极为关注的问题，税收情况不仅关系到卖房者最终的实际收益，也在一定程度上影响着二手房交易的定价策略，了解卖二手房要交的税收种类、计算方式等相关知识，能让卖房过程更加顺利，避免因税务问题产生纠纷或遭受不必要的损失，我们就详细探讨卖二手房究竟要面临哪些税收。

增值税,增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；而个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，在北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的界定标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，卖房者要准确判断自己房屋的性质和购买时间，以确定是否需要缴纳增值税以及缴纳的具体金额。

在非北上广深地区,李先生有一套购买不足 2 年的住房，售价为 100 万元，那么他需要缴纳的增值税为 100÷(1 + 5%)×5% ≈ 4.76 万元，若该房屋购买已满 2 年，则无需缴纳增值税。

个人所得税,个人所得税的征收方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%，另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税=住房转让收入×1%，这里的转让收入就是卖房者实际取得的售房收入，房屋原值包括购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

王女士出售一套房屋,转让收入为 150 万元，能提供房屋原值凭证，房屋原值为 100 万元，转让过程中缴纳的税金为 5 万元，装修费用等合理费用为 10 万元，那么她需要缴纳的个人所得税=(150 - 100 - 5 - 10)×20% = 7 万元，若王女士不能提供房屋原值凭证，则个人所得税=150×1% = 1.5 万元，对于个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这一政策为符合条件的卖房者提供了税收优惠。

然后是土地增值税,对个人销售住房暂免征收土地增值税，这对于卖房者来说是一项较为有利的政策，减轻了卖房过程中的税收负担，但如果出售的不是住房，而是商业用房等非住宅类房产，土地增值税的计算就相对复杂，土地增值税按照增值额与扣除项目金额的比率不同，适用不同的税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等。

接着是印花税,同样，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，这也在一定程度上降低了二手房交易的成本，但若是非住房交易，印花税按照产权转移书据所载金额的 0.05%贴花，出售一间商业店铺，售价为 200 万元，那么需要缴纳的印花税为 200×0.05% = 0.1 万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加这三项税费是以增值税为计税依据，如果卖房者需要缴纳增值税，那么就要同时缴纳这三项税费，城市维护建设税根据所在地区不同，税率有所差异，市区的税率为 7%，县城、镇的税率为 5%，不在市区、县城或镇的税率为 1%，教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，假设在市区卖房需缴纳增值税 5 万元，那么城市维护建设税=5×7% = 0.35 万元，教育费附加=5×3% = 0.15 万元，地方教育附加=5×2% = 0.1 万元。

在实际卖房过程中,卖房者要充分了解当地的税收政策细节，不同地区可能在税收政策的执行上存在一些差异，比如普通住房的认定标准等，在与购房者签订合同前，要明确税收的承担方，避免后期因税收问题产生纠纷，有些卖房者可能会将税收成本转嫁给购房者，在定价时要综合考虑税收因素以及市场行情，确保定价合理，既能保证自己的收益，又能使房屋在市场上具有竞争力。

对于一些符合税收优惠政策条件的卖房者,要及时准备好相关证明材料，以便顺利享受优惠，申请免征个人所得税时，要能证明房屋自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房，在办理房产过户等手续时，要按照规定及时缴纳各项税收，避免因逾期缴纳产生滞纳金等额外费用。

卖二手房涉及的税收种类较多,计算方式也各有不同，卖房者只有全面了解这些税收知识，才能在卖房过程中更好地规划，保障自己的合法权益，实现利益最大化，无论是对税收政策的准确把握，还是在交易过程中的妥善处理，都关系到二手房交易能否顺利完成，希望本文的介绍能为广大卖房者提供有益的参考，让大家在卖房时心中有数，少走弯路。