二手房没交房该如何售卖？一文为你讲清

在房地产交易市场中，常常会出现这样的情况：二手房还未交房，卖家却因各种原因打算将其出售，这种情况下该如何操作，又有哪些需要注意的要点呢？这正是本文要为大家详细剖析的内容,希望能给有此类需求的买卖双方提供实用的指引。

要明确二手房未交房的不同情形，一种是购买的新房还在建设中，卖家已与开发商签订购房合同，但还未到交房时间，此时卖家想转手；另一种可能是卖家购买的二手房，原业主还未完成交房流程，卖家又想再次出售,不同情形在交易时会有不同的处理方式。

对于期房性质（新房在建未交房）的二手房转卖，有几种常见途径，一种是通过合同更名的方式，如果卖家与开发商签订的购房合同还未在房管局备案，那么可以尝试与开发商协商进行合同更名，这意味着卖家退出购房合同关系，由新买家与开发商重新签订合同，这种方式并非普遍可行，很多开发商出于管理和风险控制的考虑，可能不允许合同更名，即使开发商同意，也需要满足一定条件，比如提供合理的更名原因，像家庭变故等不可抗力因素，在进行合同更名时，买卖双方要签订详细的协议，明确双方的权利义务，包括付款方式、违约责任等，新买家要注意查看卖家与开发商签订的原合同条款,确保自己清楚知晓各项权益和责任。

若合同已经备案，就无法进行合同更名了，较为常见的做法是通过二手房中介或自行寻找买家，签订二手房买卖合同，卖家需要先向银行还清剩余贷款（如果有贷款的话），解除房屋的抵押状态，因为在未还清贷款的情况下，房屋产权处于抵押状态，无法进行正常的过户交易，卖家还清贷款后，从银行拿回房屋的他项权证等相关资料，到房管局办理注销抵押登记手续，之后，买卖双方就可以按照正常的二手房交易流程，签订买卖合同，约定好房屋价格、付款方式、交房时间等重要条款，新买家可以选择全款支付，也可以通过银行贷款支付房款，如果是贷款支付，买家需要向银行提交贷款申请，银行会对房屋进行评估,根据评估价值和买家的还款能力等因素确定贷款额度。

在交易过程中，资金安全至关重要，为了保障双方的资金安全，建议使用资金监管账户，无论是买家支付的定金、首付款还是全部房款，都可以先存入资金监管账户，待房屋过户手续完成后，资金才会从监管账户转到卖家账户，这样可以有效避免卖家收到房款后不配合办理过户手续,或者买家支付房款后房屋出现问题无法过户等风险。

对于已购买但原业主还未交房的二手房转卖，卖家首先要确保自己已经取得了房屋的合法权益，比如与原业主签订了完备的购房合同，并且按照合同约定支付了相应款项，在转卖时，卖家要向新买家如实披露房屋的实际情况，包括与原业主的交房约定、房屋是否存在质量问题等，买卖双方同样要签订详细的买卖合同，明确交房时间、交房标准等内容，如果原业主交房时出现问题，比如未按时交房、房屋与约定不符等,卖家需要按照与新买家签订的合同承担相应责任。

在整个未交房二手房的售卖过程中，合同的签订是关键环节，合同条款要尽可能详细，除了上述提到的房屋价格、付款方式、交房时间等基本内容外，还要对房屋的附属设施设备（如家具、家电等是否包含在房价内）、维修责任、违约责任等进行明确约定，约定如果卖家未能按时交房，需要按照每日一定比例的房价向买家支付违约金；如果买家未能按时支付房款,卖家有权解除合同并没收定金等。

税费问题也不容忽视，在二手房交易中，涉及到的税费种类较多，包括增值税、个人所得税、契税等，不同地区的税费政策可能有所不同，买卖双方要提前了解当地的税费规定，明确各自需要承担的税费项目，增值税和个人所得税由卖家承担，但在实际交易中，很多卖家会将税费转嫁给买家,这就需要双方在协商房价时综合考虑。

还有一点需要注意的是，在未交房的二手房交易中，买家要对房屋的产权情况进行充分调查，可以通过房管局查询房屋的产权登记信息，确认房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况，要核实卖家的身份信息,确保其有权出售该房屋。

二手房没有交房时的售卖虽然相对复杂，但只要买卖双方了解相关的政策法规和操作流程，谨慎处理每一个环节，就能顺利完成交易，卖家要如实披露房屋信息，保障买家的知情权；买家要做好产权调查和资金安全保障措施，通过合理合法的交易流程，实现双方的交易目的，让房地产市场的资源得到更有效的配置，无论是卖家还是买家，在交易过程中遇到问题都可以咨询专业的律师或房产中介，以确保自身权益不受侵害，让二手房交易在未交房的特殊情况下也能平稳、安全地进行。