二手房赠送面积该如何合理售卖？

在二手房交易的复杂市场中，赠送面积的售卖问题常常让买卖双方感到困惑，对于卖家而言，希望能通过合理处置赠送面积获取更多收益；对于买家来说，又想清楚了解赠送面积的价值与交易规则，以免陷入不必要的麻烦，二手房赠送面积究竟该怎么卖呢？这其中涉及诸多要点,需要我们深入探讨。

要明确赠送面积的界定，很多人对赠送面积存在误解，并非所有看似额外的空间都能被称为赠送面积，常见的赠送面积形式有阳台、地下室、阁楼等，未计入房屋产权面积，但实际可供业主使用的部分可视为赠送面积，半封闭阳台通常只计算一半面积，另一半就可看作是赠送部分；一些开发商为吸引购房者，会将地下室或阁楼以赠送的形式提供给业主，并非所有的额外空间都能被合法认定为赠送面积，像未经规划许可私自搭建的部分，即便卖家声称是赠送面积，在交易时也存在诸多风险，无法得到法律保障，买家购买后可能面临拆除等问题，在交易前，买卖双方都要仔细核实赠送面积的合法性与真实性,可查看房屋原始规划图纸等相关资料。

对于卖家来说，在售卖二手房涉及赠送面积时，定价是关键环节，要考虑赠送面积的实际使用价值，如果赠送的是一个宽敞的地下室，可改造成家庭影院、健身房等功能空间，那么其对房屋整体价值的提升就较为显著，卖家可以根据当地市场行情，适当提高房屋价格，在同区域类似房屋每平方米售价为 2 万元，而自己带有实用地下室赠送面积的房屋，可在定价上每平方米上浮 1000 - 2000 元，但上浮幅度不能过高，否则可能导致房屋价格缺乏竞争力，影响交易，赠送面积的装修情况也会影响定价，若赠送的阁楼经过精心装修，铺上了木地板，做了合理的收纳设计，那么在定价时就可以比毛坯状态的赠送面积适当提高价格，装修成本的计算要合理,不能过度夸大。

在售卖过程中，信息披露至关重要，卖家有义务清晰、准确地向买家说明赠送面积的情况，包括其来源、是否有合法手续、实际使用情况等，不能故意隐瞒赠送面积存在的问题，比如地下室存在漏水隐患等，否则，一旦买家在交易后发现问题，可能会引发纠纷，卖家还可能面临法律责任，卖家要提供相关证据证明赠送面积的合法性，如开发商的相关承诺文件等,让买家放心购买。

对于买家而言，购买带有赠送面积的二手房时要保持谨慎，在查看房屋时，要仔细评估赠送面积的实际用途和质量，比如赠送的阳台，如果朝向不好，采光差，那么其实际使用价值就会大打折扣，买家要结合自己的需求来判断赠送面积是否真的对自己有帮助，在价格谈判方面，买家要了解赠送面积在市场上的普遍价值，如果卖家因为赠送面积大幅提高房价，买家要通过对比周边类似房屋价格，合理压低价格，周边不带赠送面积的房屋价格为 200 万元，而该房屋因赠送面积卖家要价 230 万元，买家可以通过分析赠送面积的实际价值，提出合理的价格，如 210 - 220 万元。

在交易流程上，对于赠送面积也要有明确的约定，虽然赠送面积一般不计入产权面积，但在买卖合同中，要详细说明赠送面积的范围、使用权限等，对于赠送的阁楼，要明确买家是否可以对其进行改造，是否有独立的使用权等，这样可以避免在交易完成后，双方因对赠送面积的理解不一致而产生纠纷，在办理房产过户等手续时，也要确保赠送面积的相关情况在交易文件中有所体现,保障双方权益。

从市场角度来看，不同地区对于二手房赠送面积的交易规则和市场接受度存在差异，在一些大城市，房地产市场较为成熟，对于赠送面积的交易有相对明确的规范，上海对于阳台等赠送面积的计算和交易有详细规定，买卖双方在交易时按照规定操作即可，而在一些中小城市，市场对于赠送面积的认知和处理方式可能不太统一，这就需要买卖双方更加谨慎，多了解当地的实际情况，在一些新兴的住宅小区，赠送面积可能较为常见，市场对此也有一定的接受度；而在老旧小区，赠送面积相对较少,交易时更要注意相关问题。

赠送面积的维护责任也需要在交易中明确，如果赠送的地下室出现排水管道堵塞等问题，在交易前要确定是由卖家负责维修还是买家接手后自行处理，如果是交易前就存在的问题，卖家有责任进行修复；如果是交易后因买家使用不当造成的问题，则由买家负责,这样可以避免后期因维护责任不清而产生矛盾。

在税收方面，虽然赠送面积不计入产权面积，但在某些情况下可能会影响房屋的整体评估价格，进而影响税费，赠送面积较大且对房屋整体价值提升明显，在缴纳契税等税费时，可能会按照较高的评估价格计算，买卖双方要提前了解当地的税收政策，明确各自的税费负担,避免在交易过程中因税费问题产生分歧。

二手房赠送面积的售卖涉及多方面的因素，从面积的界定、定价、信息披露到交易流程、市场差异、维护责任和税收等，买卖双方都要充分了解相关知识，谨慎操作，以确保交易的顺利进行，保障自身的合法权益，才能在二手房交易市场中，让赠送面积这一特殊元素发挥其应有的价值，实现公平、合理的交易，无论是卖家想通过赠送面积获取更好的收益，还是买家想买到性价比高的房屋，都需要在整个交易过程中保持理性和谨慎,遵循相关规定和市场规律。