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商改住是一个法律名词，是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。一些区域不适合商，适合住，将商业房改为住宅，即“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。
买商改住的风险“商改住”对于买家来说具有一定的风险,朱辉估计,短期内广州肯定不会追随北京的步伐来限制“酒店式公寓”或者“商改住”项目,因此主要还是要靠买家自己来衡量其中的风险。
“商改住”项目除了产权较短之外,还潜藏着三个方面的风险。首先,“商改住”项目往往都不带学位,因此那些以买学位为目的的购房者一定要规避这样的项目。另一方面,“商改住”项目的水、电费往往都是按照商业项目标准来收取,如某酒店式公寓的水、电费标准是民用水电费标准的2倍。此外,一些号称商住两用的“商改住”项目的管理费也会比较高,位于大学城的一个“商改住”项目管理费要2.5元/平方米/月。
除了这些非常明显的风险之外，朱辉还告诉记者，购买这种“商改住”项目的往往是投资者，基本上都不是长期持有，因此需要考虑转手的问题。首先这种“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少，市场并不活跃，一旦房价下跌，出手的难度会很大。此外，这种“商改住”的物业在转手的过程中，相关费用按照商用物业来计算，商用物业转让的契税要3%，而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。
