卖二手房要交哪些税？一文带你弄清楚

卖二手房怎么上税是众多卖房者十分关注的问题,准确了解二手房交易过程中的税费缴纳情况，不仅关系到卖房者最终的实际收益，也影响着整个交易能否顺利进行，在二手房交易市场日益活跃的当下，明晰各项税费规定，对于保障买卖双方的合法权益至关重要，我们就详细探讨卖二手房过程中涉及的各类税费情况。

首先要明确的是,二手房交易涉及的税费种类较多，不同情况适用的税费政策也有所不同，主要涉及的税费有增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等。

增值税是二手房交易中较为重要的一项税费,如果个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，而在这四个城市，如果个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的界定标准各地有所不同，通常会从房屋面积、成交价格等方面进行区分，有的地区规定住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房为普通住房，反之则为非普通住房，卖房者在交易前一定要了解当地对于普通住房和非普通住房的具体划分标准，以便准确计算增值税。

个人所得税也是卖房过程中需要重点关注的税费,若能提供房屋原值凭证，个人所得税按照“财产转让所得”项目征收，税率为 20%，应纳税额为转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，若不能提供房屋原值凭证，普通住房按转让收入的 1%核定征收个人所得税，非普通住房按转让收入的 2%核定征收个人所得税，如果卖房者转让的是家庭唯一生活用房，且购买时间超过 5 年，那么可以免征个人所得税，这就是我们常说的“满五唯一”政策。“满五唯一”中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，符合“满五唯一”条件的房屋在交易时可以为卖房者节省一笔不少的个人所得税支出，所以卖房者要清楚自己的房屋是否满足这一条件。

土地增值税方面,对个人销售住房暂免征收土地增值税，这对于卖房者来说是一项较为有利的政策，在一定程度上减轻了卖房的负担。

印花税同样对个人销售或购买住房暂免征收,这也在一定程度上降低了二手房交易的成本。

城市维护建设税、教育费附加等税费则是以增值税为计税依据，如果需要缴纳增值税，那么城市维护建设税根据所在地区不同税率有所差异，市区的税率为 7%，县城、镇的税率为 5%，不在市区、县城或镇的税率为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，若需缴纳增值税 1 万元，在市区的话，城市维护建设税则为 10000×7% = 700 元，教育费附加为 10000×3% = 300 元，地方教育附加为 10000×2% = 200 元。

在实际的二手房交易中,税费的承担问题通常由买卖双方协商确定，有些情况下，卖房者可能会要求将税费转嫁给购房者，在房价中予以体现；而有些时候，为了促成交易，卖房者也可能自行承担部分或全部税费，但无论怎样约定，双方都应该在合同中明确注明，避免后期产生纠纷。

不同性质的二手房在税费缴纳上也可能存在差异,比如已购公房，除了上述提到的一般税费外，还可能涉及土地出让金，成本价购买的已购公房，土地出让金按照当年成本价×建筑面积×1%来计算；标准价购买的已购公房，需要先向原产权单位补足成本价，再缴纳土地出让金。

经济适用房在上市交易时也有特殊的税费规定,一般需要满一定年限（通常为 5 年）才可以上市交易，并且可能需要缴纳综合地价款等费用，具体的缴纳标准各地也有所不同，有的地区是按照房屋成交价的一定比例收取。

在卖二手房的过程中,为了准确计算税费并顺利完成交易，卖房者最好提前咨询当地的税务部门或专业的房产中介机构，税务部门能够提供最准确的税费政策解读和计算方法；而专业的房产中介机构由于具有丰富的交易经验，也能为卖房者提供实用的建议和指导，帮助卖房者避免因税费问题导致的交易风险。

卖房者在准备出售房屋时,要妥善保管好房屋的相关凭证，如购房合同、发票、契税完税证明等，这些凭证在计算税费时可能会起到关键作用，尤其是在涉及到按照房屋原值计算个人所得税等情况时。

卖二手房涉及的税费问题较为复杂,卖房者需要全面了解相关政策规定，结合自身房屋的实际情况，准确计算应缴纳的税费，在交易过程中，要与购房者明确税费的承担问题，并通过合法、规范的方式完成交易，才能保障自己的合法权益，同时也有助于二手房交易市场的健康、有序发展，无论是对于初次卖房的新手，还是有过卖房经验的人来说，详细掌握卖二手房的上税知识，都能在交易中更加从容应对，实现自身利益的最大化。