买二手房各项费用到底该怎么算？

买二手房涉及众多费用的计算，这对于许多购房者来说是一个复杂且关键的问题，搞清楚各项费用如何计算，不仅能让购房者做好预算规划，避免超支，还能在购房过程中保持清晰的财务认知，不被误导,我们就详细探讨买二手房各项费用究竟该怎么算。

房价的计算，二手房的房价通常由买卖双方协商确定，但市场行情是重要参考，房价是根据房屋的面积、地段、装修、房龄等因素综合考量的，比如在繁华地段、配套设施完善且房龄较新、装修较好的房子，每平方米的价格往往较高；而偏远地段、房龄较长且装修普通的房子，单价相对较低，房价的计算公式就是房屋单价乘以房屋建筑面积，一套房子单价为每平方米 2 万元，建筑面积是 100 平方米，那么这套房子的总价就是 2 万×100 = 200 万元。

接着是契税的计算，契税是购房者需要缴纳的重要税费之一，契税的计算与购房者的购房情况以及房屋面积有关，如果购房者是首次购房，且房屋面积在 90 平方米及以下的，契税按照房屋总价的 1%征收；若房屋面积在 90 平方米以上的，契税为房屋总价的 1.5%，若是购房者第二次购房，房屋面积在 90 平方米及以下的，契税还是按房屋总价的 1%征收；但房屋面积在 90 平方米以上的，契税则变为房屋总价的 2%，首次购买一套 120 平方米、总价 300 万元的二手房，契税就是 300 万×1.5% = 4.5 万元。

然后是增值税及其附加税的计算，增值税及其附加税的征收情况与房屋是否满两年有关，如果房屋满两年，免征增值税及其附加税；若房屋不满两年，增值税按照房屋总价的 5%征收，附加税则以增值税为计税依据，通常附加税税率为 12%（包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等），也就是说，不满两年的房子，增值税及其附加税综合税率为 5%×(1 + 12%) = 5.6%，一套不满两年、总价 250 万元的二手房，增值税及其附加税就是 250 万×5.6% = 14 万元。

个人所得税也是不可忽视的一项费用，个人所得税的计算主要看房屋是否满五唯一，满五唯一的房屋免征个人所得税；若不满足满五唯一，个人所得税有两种计算方式，一种是按照房屋总价的 1%征收，另一种是按照房屋转让所得的 20%征收（转让所得 = 转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用），一般情况下，多数会选择按照房屋总价的 1%征收，比如一套总价 280 万元的二手房，不满足满五唯一，个人所得税就是 280 万×1% = 2.8 万元。

除了上述税费，还有一些其他费用需要计算，比如中介费，如果通过中介购买二手房，通常需要支付一定比例的中介费，中介费一般是房屋总价的 1% - 3%不等，具体比例可以与中介协商，假设购买一套 350 万元的二手房，中介费按 2%计算，那么中介费就是 350 万×2% = 7 万元。

还有房屋维修基金，有些二手房可能之前已经缴纳过房屋维修基金，这种情况下购房者无需再次缴纳；但如果原业主未缴纳或者维修基金余额不足，购房者就需要按照当地规定的标准缴纳，一般是按照房屋建筑面积每平方米一定金额来计算，例如每平方米 50 元，100 平方米的房子，维修基金就是 50×100 = 5000 元。

在办理二手房过户时，还会涉及一些杂费，如登记费、工本费等，登记费一般为 80 元每套，工本费可能在 10 元左右，虽然这些费用金额相对较小,但也需要纳入购房成本计算。

在贷款购买二手房时，还会有贷款相关的费用，如果购房者需要贷款买房，可能会涉及评估费，评估费通常是房屋评估价的一定比例，一般在 0.1% - 0.5%之间，例如房屋评估价为 300 万元，评估费按 0.3%计算，300 万×0.3% = 9000 元，可能还会有抵押登记费等，一般为 80 元。

买二手房的费用计算涵盖多个方面，购房者在购房前一定要详细了解各项费用的计算方式和标准，根据自己的实际情况，准确计算购房成本，做好充分的预算准备，在与卖家和中介沟通协商过程中，明确各项费用的承担方，避免后期出现不必要的纠纷，才能在购买二手房的过程中做到心中有数,顺利完成购房交易。