买二手房上税如何计算？一文为你讲清楚

买二手房涉及多种税费，准确计算这些税费对于购房者至关重要，它不仅关系到购房成本，更影响着最终的购房决策，了解买二手房上税的计算方法，能让你在购房过程中做到心中有数，避免因税费问题产生不必要的困扰和经济损失,就为大家详细介绍买二手房上税的计算方式。

契税，这是购房者需要缴纳的主要税种之一，契税的计算依据房屋面积和购房者名下房屋套数而定，如果购房者是首次购房，且房屋面积在 90 平方米及以下，契税税率为 1%，购买一套价值 100 万、面积 80 平方米的二手房，契税金额就是 1000000×1% = 10000 元，若房屋面积在 90 平方米以上，契税税率则为 1.5%，假设购买一套 120 平方米、总价 150 万的首套房，契税就是 1500000×1.5% = 22500 元。

若是购房者购买的是家庭第二套改善性住房，面积在 90 平方米及以下，契税税率同样为 1%；面积在 90 平方米以上的，契税税率为 2%，比如购买一套价值 200 万、面积 100 平方米的二套房，契税就是 2000000×2% = 40000 元，需要注意的是，不同地区对于契税政策可能会有细微差异,具体计算时要以当地规定为准。

增值税及其附加税也是二手房交易中重要的税费项目，如果房屋未满两年，增值税税率为 5%，附加税以增值税为计税依据，税率一般为 12%（包含城市维护建设税 7%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%），综合起来增值税及其附加税税率就是 5%×(1 + 12%) = 5.6%，购买一套未满两年、总价 180 万的二手房，增值税及其附加税金额为 1800000×5.6% = 100800 元，若房屋已满两年，对于普通住宅，免征增值税及其附加税；对于非普通住宅，按照差额征收增值税及其附加税，即（转让收入 - 购买原价）÷(1 + 5%)×5.6% 。

个人所得税也是不可忽视的一项税费，若卖方转让的房屋满五年且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税，若不满足这两个条件，个人所得税有两种计算方式，一种是按照房屋转让收入的 1%计算，比如房屋售价 250 万，个人所得税就是 2500000×1% = 25000 元，另一种是按照房屋转让所得（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）的 20%计算，假设房屋原值 150 万，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 10 万，转让收入 200 万，那么转让所得就是 200 - 150 - 10 = 40 万，个人所得税就是 400000×20% = 80000 元，哪种计算方式对卖方有利,卖方会选择哪种。

土地出让金也是二手房交易中可能涉及的税费，如果房屋是房改房、经济适用房等性质，需要缴纳土地出让金，土地出让金的计算方式各地不同，有的是按照房屋面积×固定金额计算，有的是按照房屋成交价的一定比例计算，某地区房改房土地出让金按照房屋面积每平方米 100 元计算，房屋面积 90 平方米，那么土地出让金就是 90×100 = 9000 元。

印花税在二手房交易中相对较少，买卖双方各按照房屋成交价的 0.05%缴纳，从 2008 年 11 月 1 日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

在买二手房计算上税时，一定要先明确房屋的性质、是否满两年、是否满五年且唯一等关键信息，再根据当地的税费政策准确计算各项税费，在购房合同中也要明确税费的承担方，避免后期出现纠纷，只有充分了解买二手房上税的计算方法，才能在购房过程中做出更明智的决策，让自己的购房之路更加顺畅，无论是刚需购房者还是投资购房者，都要重视税费计算这一环节，确保自己的权益得到保障,以合理的成本实现购房目标。