买二手房按揭到底该怎么计算 你清楚吗

买二手房如今成为不少人的选择,既可以较快入住，周边配套往往也更成熟，买二手房涉及到的按揭计算问题却让很多人头疼不已，弄清楚二手房按揭怎么算，对于购房者合理规划预算、选择合适的贷款方案至关重要，我们就详细探讨一下买二手房按揭的计算方法。

要明确二手房按揭贷款的额度,银行在审批二手房贷款额度时，通常会根据房屋的评估价和购房者的收入等情况来综合确定，贷款额度最高可达房屋评估价的一定比例，比如常见的是 70% ，但具体比例会因地区、银行政策以及房屋的房龄等因素有所不同，在一些城市，对于房龄较新、地段较好的二手房，银行可能会给予更高的贷款比例；而对于房龄较长、位置相对偏远的房屋，贷款比例可能会降低，购房者在准备贷款前，最好向多家银行咨询了解其针对二手房贷款额度的具体政策。

房屋评估价是影响贷款额度的关键因素,评估公司会根据房屋的实际情况，包括房屋的面积、户型、装修、朝向、小区配套、周边房价等多方面因素进行综合评估，评估价并不一定等于房屋的成交价，它是一个相对客观反映房屋市场价值的价格，比如一套成交价为 200 万的二手房，经过评估公司评估后，评估价可能为 180 万，那么按照 70% 的贷款比例计算，购房者能够申请到的贷款额度就是 180 万×70% = 126 万。

接下来就是计算二手房按揭贷款的利息,房贷利率主要有两种形式，一种是固定利率，一种是浮动利率，固定利率在贷款期限内保持不变，购房者每月还款金额固定，不用担心利率波动带来的风险，而浮动利率则会根据市场利率的变化而调整，通常是与 LPR（贷款市场报价利率）挂钩，在 LPR 的基础上加点形成实际执行利率，当前 LPR 为 4.65% ，银行规定加点 50 个基点（1 个基点等于 0.01% ），那么实际执行利率就是 4.65% + 0.5% = 5.15% 。

计算利息的公式较为复杂,常见的等额本息还款法和等额本金还款法利息计算方式不同，等额本息还款法是每月还款额固定，其中本金所占比例逐月递增、利息所占比例逐月递减，但每月还款总额始终保持不变，计算公式为：[贷款本金×月利率×（1 + 月利率）×还款月数]÷[（1 + 月利率）×还款月数 - 1] ，假设贷款金额为 50 万，贷款期限 30 年，年利率为 5% ，则月利率 = 5%÷12 = 0.4167% ，还款月数 = 30×12 = 360 个月，代入公式计算可得每月还款额约为 2684.11 元，在整个还款过程中，前期偿还的利息较多，本金较少；随着时间推移，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少。

等额本金还款法则是每月偿还的本金固定,利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减，计算公式为：（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率 ，同样以贷款 50 万，期限 30 年，年利率 5% 为例，每月偿还本金 = 500000÷360 ≈ 1388.89 元，第一个月利息 = 500000×（5%÷12）= 2083.33 元，所以第一个月还款额约为 3472.22 元，第二个月本金变为 500000 - 1388.89 = 498611.11 元，利息 = 498611.11×（5%÷12）≈ 2077.22 元，第二个月还款额约为 3466.11 元，相比等额本息还款法，等额本金还款法总体支付的利息较少，但前期还款压力相对较大。

除了贷款额度和利息,二手房按揭还涉及一些其他费用，比如评估费，这是评估公司对房屋进行评估收取的费用，一般按照评估价的一定比例收取，常见的比例在 0.1% - 0.5% 左右，还有抵押登记费，这是办理房屋抵押登记手续时需要缴纳的费用，通常在几百元左右，如果购房者通过中介购买二手房，还可能需要支付一定比例的中介费，一般为房屋成交价的 1% - 3% 。

在计算二手房按揭成本时,这些费用都需要考虑进去，购房者要根据自己的实际经济情况，合理选择贷款额度和还款方式，如果收入稳定且希望每月还款金额固定，等额本息还款法可能更适合；如果希望总利息支出较少，且前期有一定还款能力，等额本金还款法或许是更好的选择。

购房者在申请二手房按揭贷款时,要注意保持良好的个人信用记录，银行在审批贷款时，会重点查看购房者的信用报告，如果有不良信用记录，可能会导致贷款申请被拒或者提高贷款利率，要确保自己提供的收入证明等资料真实有效，避免因资料虚假而带来法律风险。

买二手房按揭计算涉及多个方面,从贷款额度的确定到利息的计算，再到各种相关费用的考量，每一个环节都关系到购房者的切身利益，购房者在购房前要充分了解相关知识，多做功课，与银行、中介等相关机构进行充分沟通，这样才能在购买二手房时做出明智的决策，顺利实现自己的住房梦想。